Investir dans une location saisonnière en Espagne : rendement, fiscalité et règles

Que rapporte une location de vacances en Espagne ?

Sur les marchés suivis par Terrivio, le rendement brut en Espagne se situe généralement entre 5–8% et le rendement net entre 2.5–5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart entre les deux est toute l'histoire : commissions de plateforme, ménage, gestion, énergie, assurance et taxes locales absorbent en général 35 à 50 % des revenus bruts.

Exemple chiffré : un bien à 260 000 € loué 130 € la nuit avec 62 % d'occupation totalise environ 226 nuits et 29 380 € de revenus annuels (11,3% de rendement brut). Après 25 % de charges variables et 4 200 € de charges fixes, le NOI atteint environ 17 835 € — soit 6,1% de rendement net sur un investissement total de 291 200 €.

Frais d'acquisition et fiscalité en Espagne

Prévoyez environ 12 % au-dessus du prix affiché pour les frais d'acquisition. Poste principal : ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Ces frais sont perdus dès le premier jour — c'est pourquoi Terrivio divise le NOI par l'investissement total, et non par le prix demandé.

Les non-résidents UE/EEE paient 19 % sur le revenu locatif net (charges déductibles) ; les non-UE 24 % sur le brut. S'ajoutent l'IBI annuel et la Plusvalía à la revente.

Taxe de séjour : Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Elle est normalement perçue auprès des voyageurs, mais pèse sur votre prix de nuit compétitif.

Règles de location courte durée en Espagne

Une licence touristique régionale (VUT/HUT) et le numéro du registre national unique (obligatoire depuis juillet 2025) sont exigés. Barcelone supprime les appartements touristiques d'ici 2028 ; les Baléares et une partie de l'Andalousie limitent les nouvelles licences.

La réglementation est le premier risque de l'investissement en courte durée en Europe. Le score de risque Terrivio pondère le risque réglementaire à 25 % et signale plafonds de nuitées, obligations de licence et intensité des contrôles pour chaque annonce analysée.

Où chercher : villes et portails en Espagne

Les destinations populaires incluent Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Alicante et Sevilla. Chacune a un profil de saisonnalité différent — Terrivio affiche la courbe de revenus sur 12 mois pour voir quelle part de l'année porte le rendement.

Les annonces sont surtout publiées sur Idealista, Fotocasa, Habitaclia et pisos.com. Terrivio lit ces portails directement : collez l'URL et le pipeline extrait prix, surface, pièces et localisation automatiquement.

Comment analyser une annonce en Espagne avec Terrivio

1. Copiez l'URL de l'annonce. Ouvrez le bien sur Idealista ou un autre portail pris en charge et copiez l'URL de la barre d'adresse.
2. Collez-la dans Terrivio. Terrivio lit l'annonce, géocode l'adresse et récupère le prix moyen par nuit et l'occupation du segment (type de bien, chambres, localisation).
3. Consultez rendement et cashflow. Vous obtenez rendement brut et net, NOI, cashflow mensuel, seuil d'occupation et TRI à 10 ans — avec les frais d'acquisition et la fiscalité en vigueur en Espagne.
4. Vérifiez risque, fiscalité et règles. Le rapport présente le score de risque sur 10 dimensions, le régime fiscal recommandé et les règles de courte durée applicables à la ville exacte.

Questions fréquentes