Que rapporte une location de vacances en Algarve ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut en Algarve se situe généralement entre 5–8% et le net entre 3–5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 270 000 € loué 125 € la nuit avec 58 % d'occupation totalise environ 212 nuits et 26 500 € de revenus (9,8% brut). Après 25 % de charges variables et 3 600 € de charges fixes, le NOI atteint environ 16 275 € — soit 5,6% net sur 291 600 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
La saison algarvienne est longue (Pâques–octobre), le golf remplissant l'hiver sur la bande centre/ouest. L'est (Tavira) est plus calme hors saison. 55–65 % est un cas villa licenciée solide ; 80 % est une logique de semaine de pointe.
Les charges de copropriété des immeubles touristiques peuvent atteindre 2 000–4 000 € par an. Ajoutez-les aux charges fixes. L'IMI annuel s'ajoute.
Frais d'acquisition et fiscalité en Algarve
Prévoyez environ 8 % au-dessus du prix affiché en Algarve. Poste principal : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty. Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
En régime simplifié, les revenus AL sont imposés sur 35 % du chiffre d'affaires brut (50 % en zone de contention) ; les non-résidents paient un taux fixe de 25 %. L'IMI annuel est de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale.
Taxe de séjour : Lisbon €4 · Porto €3 per night. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée en Algarve
L'enregistrement AL est obligatoire. Le gel national a été levé, mais les communes fixent des zones de contention. Vérifiez la paroisse avant de réserver, et prévoyez 25 % d'impôt non-résident sur le régime simplifié.
Cadre national (Portugal) : L'enregistrement Alojamento Local (AL) est obligatoire. Le gel national de 2023 a été levé en 2024-2025 ; les municipalités définissent désormais leurs zones de contention — Lisbonne et Porto limitent les nouveaux AL dans les paroisses centrales.
Localités fréquentes : Lagos, Albufeira, Tavira, Carvoeiro et Vilamoura. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement en Algarve
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ en Algarve : 25 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 8 % en Algarve.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances en Algarve est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 3–5%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif en Algarve ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Algarve.
Quel est le montant des frais d'acquisition en Algarve ?
Comptez environ 8 % : IMT 0–7.5% (progressive) + 0.8% stamp duty, plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer en Algarve ?
L'enregistrement AL est obligatoire. Le gel national a été levé, mais les communes fixent des zones de contention. Vérifiez la paroisse avant de réserver, et prévoyez 25 % d'impôt non-résident sur le régime simplifié.