Comment calcule-t-on le rendement d'une location de vacances ?
Le rendement brut est le chiffre d'affichage : revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat. Le rendement net est celui dont vous vivez réellement : résultat net d'exploitation (revenus moins toutes les charges) divisé par l'investissement total, frais d'acquisition inclus.
Les revenus annuels d'une location courte durée = prix par nuit × nuits réservées. Nuits réservées = 365 × taux d'occupation. À 135 € la nuit et 60 % d'occupation, cela donne 219 nuits et environ 29 500 € de revenus.
- Rendement brut = revenus annuels ÷ prix d'achat
- NOI = revenus annuels − charges variables − charges fixes
- Rendement net = NOI ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition)
- Occupation au seuil = (charges fixes ÷ (prix par nuit × (1 − % charges variables))) ÷ 365
Les charges à inclure
Les charges variables suivent les revenus : commission de plateforme (3–15 %), ménage non refacturé, gestion (15–25 % si déléguée) et consommables. Les charges fixes courent que vous louiez ou non : assurance, énergie, internet, taxe foncière, charges de copropriété, réserve d'entretien et comptabilité.
- Frais d'acquisition : 2 à 15 % du prix selon le pays (droits de mutation, notaire, registre, agence)
- Charges variables : 20–30 % des revenus en autogestion, 35–45 % en gestion déléguée
- Charges fixes : souvent 3 000 à 7 000 € par an pour un deux-chambres
- Taxe de séjour et TVA le cas échéant — pas un revenu, mais un facteur de prix compétitif
Quel est un bon rendement pour une location de vacances en Europe ?
Dans les 13 pays couverts par Terrivio, les rendements nets réalistes des locations bien situées se situent entre 2 % et 5 %. Au-delà de 5 % net, il s'agit généralement d'un emplacement secondaire, d'une autogestion intensive ou d'un risque réglementaire intégré par le marché. En dessous de 2 %, vous achetez pour la plus-value ou l'usage personnel, pas pour le revenu.
Comparez le rendement net à votre taux de crédit : si votre emprunt coûte 3,5 % et que le bien rapporte 3 % net, l'effet de levier détruit de la valeur. L'analyse complète Terrivio ajoute le TRI à 10 ans et le DSCR pour le rendre explicite.
Du calculateur aux données réelles
Un calculateur vaut ce que valent ses entrées. Terrivio remplace les estimations par des données de marché : collez une URL SeLoger, Idealista, Funda, Rightmove, ImmoScout24 ou de 40+ autres portails, et le pipeline récupère les prix par nuit et l'occupation du segment, applique les frais d'acquisition et la fiscalité du pays, puis note le risque réglementaire de la ville exacte.
Comment calculer le rendement d'une location saisonnière
- Estimez les revenus annuels. Multipliez un prix moyen par nuit réaliste par 365 × taux d'occupation. Utilisez des comparables de marché, pas la projection du vendeur.
- Déduisez les charges d'exploitation. Retirez commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, taxes et réserve d'entretien pour obtenir le NOI.
- Ajoutez les frais d'acquisition au prix. Droits de mutation, notaire, registre, agence — 2 à 15 % selon le pays.
- Divisez le NOI par l'investissement total. Le résultat est le rendement net. Comparez-le à votre taux de financement et aux alternatives avant d'acheter.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et net ?
Le brut divise les revenus annuels par le prix d'achat et ignore les charges. Le net divise le résultat d'exploitation par l'investissement total, frais d'acquisition inclus. Le net est généralement 40 à 60 % inférieur au brut.
Le calculateur inclut-il un crédit ?
Non. Il montre le rendement avant financement pour que vous choisissiez votre levier. Le rapport complet Terrivio ajoute DSCR et rendement cash-on-cash pour un prêt donné.
Quel taux d'occupation retenir ?
Les locations de vacances européennes atteignent généralement 45 à 70 % d'occupation annuelle selon l'emplacement et la saisonnalité. Préférez les données de marché du segment au calendrier d'une annonce.
Ce calculateur est-il gratuit ?
Oui. Le calculateur de cette page est gratuit et sans compte. L'analyse complète Terrivio d'une annonce précise nécessite un abonnement.