Formule du rendement net
Rendement net = résultat net d'exploitation ÷ investissement total. Le NOI correspond aux revenus annuels moins toutes les charges récurrentes. L'investissement total est le prix d'achat plus les frais d'acquisition et les travaux ou l'ameublement nécessaires avant la première réservation. Diviser par le seul prix affiché surestime le rendement à hauteur exacte de ces frais.
- Revenus 30 000 € · charges 12 000 € → NOI 18 000 €
- Prix 300 000 € + 10 % de frais → investissement total 330 000 €
- Rendement net = 18 000 ÷ 330 000 = 5,5 % (le brut afficherait 10 %)
Frais d'acquisition par pays (orientation, 2026)
La première raison des écarts de rendement net entre pays aux loyers comparables est le coût d'achat. Valeurs indicatives pour un bien non occupé par le propriétaire :
- Belgique ≈14 % · Espagne ≈12 % · Allemagne, Autriche, Italie ≈10 %
- Pays-Bas ≈9,5 % (8 % de droits depuis 2026) · France, Portugal, Royaume-Uni, Luxembourg ≈8 %
- Suisse, Tchéquie ≈4 % · Danemark ≈2 %
Liste de contrôle des charges
Oublier une ligne de charges est la façon la plus courante de surestimer le rendement net. Passez chaque poste en revue, même s'il est modeste.
- Taxe foncière et taxes locales · assurance PNO et responsabilité civile
- Énergie et internet (à votre charge en courte durée) · charges de copropriété
- Frais de gestion ou de conciergerie · ménage non refacturé · linge et consommables
- Réserve d'entretien (1 à 1,5 % de la valeur par an) · comptabilité et frais de licence
Ce que Terrivio ajoute
Terrivio applique la grille exacte de frais d'acquisition et le régime fiscal de chacun des 13 pays, récupère les revenus de marché du segment et calcule rendement net, NOI, cashflow, occupation au seuil, DSCR et TRI à 10 ans pour toute URL d'annonce — des mathématiques déterministes, sans IA dans les chiffres.
Comment calculer le rendement locatif net
- Déterminez les revenus annuels. En courte durée : ADR × 365 × occupation ; en longue durée : 12 × loyer mensuel moins la vacance attendue.
- Listez toutes les charges. Taxes, assurance, énergie, gestion, ménage, réserve d'entretien, comptabilité. Soustrayez pour obtenir le NOI.
- Calculez l'investissement total. Prix d'achat + droits de mutation + notaire + registre + agence + travaux et ameublement.
- Divisez et comparez. Rendement net = NOI ÷ investissement total. Comparez à votre taux de crédit et à d'autres marchés.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif net ?
Pour l'immobilier résidentiel et de vacances en Europe, 3 à 5 % net est courant dans les bons emplacements ; 5 à 7 % est solide et s'accompagne souvent de plus de risque ou de travail ; sous 2,5 %, on achète pour la plus-value.
Faut-il inclure le crédit dans le rendement net ?
Non. Le rendement net est une caractéristique du bien, indépendante du financement. Utilisez le rendement cash-on-cash ou le DSCR pour évaluer un prêt précis.
Pourquoi mon rendement net est-il inférieur au chiffre de l'agent ?
Les agents citent généralement le rendement brut sur le prix affiché. Ajouter les frais d'acquisition au dénominateur et toutes les charges au numérateur divise souvent le chiffre par deux.
Terrivio calcule-t-il le rendement net automatiquement ?
Oui. Collez une URL d'annonce et Terrivio calcule le rendement net avec les frais d'acquisition du pays, les données de revenus du marché et un modèle de charges complet.