Que rapporte une location de vacances à Tenerife ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut à Tenerife se situe généralement entre 6–9% et le net entre 3–5.5%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 265 000 € loué 115 € la nuit avec 68 % d'occupation totalise environ 248 nuits et 28 520 € de revenus (10,8% brut). Après 24 % de charges variables et 3 800 € de charges fixes, le NOI atteint environ 17 875 € — soit 6% net sur 296 800 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
Tenerife est l'un des rares marchés européens de location courte durée avec une vraie demande toute l'année : Européens du Nord en hiver, Espagnols et UE en été. 60–75 % d'occupation est réaliste pour des biens licenciés vue mer ; l'intérieur de l'île est plus faible.
Les charges de comunidad des complexes peuvent annuler l'avantage de rendement face au continent. Vérifiez que l'usage touristique est autorisé dans les statuts, que le lot est déjà licencié, et stressez l'occupation de −10 points.
Frais d'acquisition et fiscalité à Tenerife
Prévoyez environ 12 % au-dessus du prix affiché à Tenerife. Poste principal : ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build). Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
Les non-résidents UE/EEE paient 19 % sur le revenu locatif net (charges déductibles) ; les non-UE 24 % sur le brut. S'ajoutent l'IBI annuel et la Plusvalía à la revente.
Taxe de séjour : Catalonia & Balearics: ~€2–7 per night. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée à Tenerife
La location de vacances exige une licence vivienda vacacional auprès du Cabildo de Tenerife et le numéro du registre national unique (obligatoire depuis juillet 2025). Certaines communes plafonnent les nouvelles licences. Les annonces sans licence sont verbalisées — n'underwritez jamais sur « tout le monde loue ».
Cadre national (Espagne) : Une licence touristique régionale (VUT/HUT) et le numéro du registre national unique (obligatoire depuis juillet 2025) sont exigés. Barcelone supprime les appartements touristiques d'ici 2028 ; les Baléares et une partie de l'Andalousie limitent les nouvelles licences.
Localités fréquentes : Costa Adeje, Los Cristianos, Puerto de la Cruz, Los Gigantes et Adeje. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement à Tenerife
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ à Tenerife : 24 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 12 % à Tenerife.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances à Tenerife est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 3–5.5%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif à Tenerife ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Tenerife.
Quel est le montant des frais d'acquisition à Tenerife ?
Comptez environ 12 % : ITP 6–10% (resale) · 10% VAT + 1.5% AJD (new-build), plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer à Tenerife ?
La location de vacances exige une licence vivienda vacacional auprès du Cabildo de Tenerife et le numéro du registre national unique (obligatoire depuis juillet 2025). Certaines communes plafonnent les nouvelles licences. Les annonces sans licence sont verbalisées — n'underwritez jamais sur « tout le monde loue ».