Que rapporte une location de vacances à Amsterdam ?
Sur les biens suivis par Terrivio, le rendement brut à Amsterdam se situe généralement entre 4–6% et le net entre 1.5–3%, après charges d'exploitation et frais d'acquisition. L'écart est toute l'histoire : commissions, ménage, gestion, énergie, assurance, copropriété et taxe de séjour absorbent souvent 35 à 50 % du brut.
Exemple : un bien à 525 000 € loué 175 € la nuit avec 50 % d'occupation totalise environ 183 nuits et 32 025 € de revenus (6,1% brut). Après 30 % de charges variables et 5 800 € de charges fixes, le NOI atteint environ 16 618 € — soit 2,9% net sur 574 875 € d'investissement total.
Saisonnalité — n'annualisez pas une semaine de pointe
La demande est annuelle. Le plafond est légal : la location de vacances du logement entier est limitée à 30 nuits par an avec permis, et interdite dans plusieurs quartiers. 50 % d'occupation n'est valable qu'avec une autre base légale (B&B en résidence principale, ou usage hôtelier).
Si le plafond de 30 nuits s'applique, mettez ≈8 % d'occupation (30/365) et jugez l'achat comme résidence ou bail long. La requête « investir Airbnb Amsterdam » décrit souvent le mauvais produit — cette page le dit clairement.
Frais d'acquisition et fiscalité à Amsterdam
Prévoyez environ 9.5 % au-dessus du prix affiché à Amsterdam. Poste principal : 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%). Ces frais sont perdus dès le premier jour — Terrivio divise donc le NOI par l'investissement total.
Les investisseurs privés sont imposés en Box 3 sur un rendement forfaitaire du patrimoine net (environ 6 % fictif, taxé à 36 %) et non sur le loyer réel ; un système au rendement réel est prévu pour 2028. L'OZB et la taxe d'égout sont dues chaque année.
Taxe de séjour : Amsterdam 12.5% of the room rate · most other cities €1–5 per night. Percue auprès des voyageurs, elle pèse quand même sur votre prix de nuit.
Règles de location courte durée à Amsterdam
Location de vacances du logement entier : permis + numéro national + plafond de 30 nuits (interdit dans une partie du centre). Taxe de séjour : 12,5 % du prix de la chambre. Les autres communes néerlandaises ont leurs propres plafonds.
Cadre national (Pays-Bas) : Amsterdam autorise la location de vacances du logement entier pour 30 nuits par an au maximum, uniquement avec permis et numéro d'enregistrement national, et l'interdit totalement dans plusieurs quartiers centraux. Les autres communes fixent leurs plafonds via la loi sur la location touristique.
Localités fréquentes : Centrum, Oud-West, De Pijp, Noord et Oost. Chaque commune a sa saisonnalité et sa carte de licences — Terrivio note la réglementation de la ville exacte sur une analyse d'annonce.
Comment calculer le rendement à Amsterdam
- Estimez les revenus annuels. Utilisez un ADR mixte et une occupation annuelle, pas un tarif de semaine de pointe. Nuits = 365 × occupation. Revenus = ADR × nuits.
- Soustrayez les charges. Charges variables (plateforme, ménage, gestion) plus charges fixes. Point de départ à Amsterdam : 30 % de variable plus les fixes du calculateur.
- Ajoutez les frais d'acquisition. Droits, notaire, registre, agence — environ 9.5 % à Amsterdam.
- Divisez le NOI par l'investissement total. C'est le rendement net. Comparez-le à votre taux de crédit et à un repli en bail long avant d'offrir.
Questions fréquentes
Une maison de vacances à Amsterdam est-elle un bon investissement en 2026 ?
Cela dépend de la licence, de la micro-localisation et de votre usage personnel. Rendements nets typiques : 1.5–3%. Raisonner toujours en net, jamais en brut.
Comment calculer le rendement locatif à Amsterdam ?
Rendement net = (revenus − charges variables − charges fixes) ÷ (prix + frais d'acquisition). Revenus = ADR × 365 × occupation. Le calculateur de cette page le fait avec des valeurs Amsterdam.
Quel est le montant des frais d'acquisition à Amsterdam ?
Comptez environ 9.5 % : 8% transfer tax for non-owner-occupied homes (2026, down from 10.4%), plus notaire, registre et éventuels frais d'agence.
Faut-il une licence pour louer à Amsterdam ?
Location de vacances du logement entier : permis + numéro national + plafond de 30 nuits (interdit dans une partie du centre). Taxe de séjour : 12,5 % du prix de la chambre. Les autres communes néerlandaises ont leurs propres plafonds.