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Le NHR 2.0 du Portugal : ce que les investisseurs immobiliers doivent savoir
Le régime révisé des résidents non habituels présente de nouvelles opportunités – et de nouveaux pièges – pour les investisseurs immobiliers transfrontaliers.
Fynn de Vries · 2026-04-15
Qu'est-ce qui a changé après NHR 1.0
Le régime original du Portugal pour les résidents non habituels offrait un taux forfaitaire de 20 % sur certains revenus étrangers pendant 10 ans. La réforme de 2024 (IFICI) a considérablement réduit l’éligibilité – en ciblant principalement la recherche, l’innovation et des activités spécifiques à forte valeur ajoutée.
Impact sur les investisseurs immobiliers
La plupart des investisseurs STR ne sont plus éligibles aux avantages de type NHR. Les revenus locatifs sont imposés selon les règles portugaises standards : 28% forfaitaires sur le loyer net pour les non-résidents, ou taux progressifs si vous devenez résident fiscal.
Toujours aussi séduisant ?
Le Portugal reste compétitif en termes de rendements (notamment Algarve et Porto) et la licence AL est gérable en dehors des zones réglementées de Lisbonne. Terrivio modélise les coûts d'acquisition portugais, l'IMI et l'impôt sur les revenus locatifs dans chaque analyse.