Immobilieninvestitionen in Frankreich: Airbnb Regeln, LMNP Steuern und beste Märkte (2026)

Frankreich ist nach wie vor einer der liquidesten und vielfältigsten Immobilieninvestitionsmärkte in Europa – von Chalets in den Alpen in Megève über Stadtwohnungen in Lyon bis hin zu Küstenvillen an der Côte d'Azur – aber das System der Mieteinnahmensteuer (meublé de tourisme) ist wirklich eines der komplexeren in der Region, und Fehler zu machen ist der häufigste kostspielige Fehler, den ausländische Käufer machen.

Die möblierten Mieteinnahmen werden auf zwei Arten besteuert

Die Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen fallen in Frankreich unter die Kategorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), und Sie können im Allgemeinen zwischen zwei Regelungen wählen. UnterMicro-BIC, zahlen Sie Steuern auf einen festen Prozentsatz des Bruttoeinkommens nach einem standardmäßigen Pauschalabzug – in der Vergangenheit etwa 50 % für standardmäßig möblierte Mietobjekte und erheblich höher (historisch bis zu 71 %) für eine „klassifizierte“ meublé de tourisme, eine formelle Qualitätsbewertung, die Sie beim örtlichen Tourismusbüro beantragen. Unterrégime réel, ziehen Sie Ihre tatsächlichen Kosten ab – Hypothekenzinsen, Verwaltungsgebühren, Abschreibungen, Renovierung – was häufig zu einer niedrigeren Steuerbemessungsgrundlage führt als der Pauschalabzug, wenn für eine Immobilie tatsächlich Kosten anfallen oder sie professionell verwaltet wird. Ab einer bestimmten Einkommensgrenze wird régime réel obligatorisch und nicht optional.

Die Unterscheidung zwischen klassifizierten und nicht klassifizierten Fahrzeugen ist für viele Eigentümer den Papierkram wert: Der Klassifizierungsprozess ist eher administrativ als schwierig, und der Unterschied beim Steuerabzug ist groß genug, um zu ändern, welches System sinnvoll ist.

Prélèvements sociaux – die Steuerleute vergessen

Zusätzlich zur Einkommensteuer unterliegen die Nettomieteinnahmen auch prélèvements sociaux (Sozialabgaben), historisch gesehen etwa 17,2 %. Dies gilt sowohl für Ausländer als auch für Inländer. EU-/EWR-/Schweiz-Bürger können gemäß den EU-Vorschriften zur Koordinierung der sozialen Sicherheit Anspruch auf einen ermäßigten Satz haben, diese Ermäßigung erfolgt jedoch nicht automatisch – sie erfordert einen aktiven Antrag und nicht eine Standardannahme.

LMNP-Status und warum er für die Abschreibung wichtig ist

Gemäß régime réel erlaubt das französische Steuerrecht LMNP-Eigentümern (Loueur en Meublé Non Professionnel), das Gebäude und die Einrichtung im Laufe der Zeit abzuschreiben, was den steuerpflichtigen Mietgewinn über Jahre hinweg erheblich reduzieren oder sogar beseitigen kann, selbst wenn die Immobilie einen positiven Cashflow generiert. Dies ist eines der anlegerfreundlicheren Merkmale des französischen Steuerrechts und wird von ausländischen Käufern am wenigsten verstanden.

Anschaffungskosten

Budgetieren Sie etwa 7–8 % zusätzlich zum Kaufpreis für eine bestehende (nicht neu gebaute) Immobilie – dies deckt Droits de Mutation (Übertragungssteuer, etwa 5,8 % in den meisten Départements), Notargebühren und Registrierungskosten ab. Neubauimmobilien haben eine andere, im Allgemeinen niedrigere Steuerstruktur, aber einen höheren Kaufpreis inklusive Mehrwertsteuer.

Wo der Markt für STR am stärksten ist

• Französische Alpen (Megève, Chamonix, Courchevel) – Zweisaison-Nachfrage, strenge Planungsbeschränkungen, hoher Einstiegspreis, aber starke langfristige Stabilität

• Provence und Luberon – lange Sommersaison, hohe internationale Mietnachfrage, begrenztes neues Angebot an traditionellen Steinimmobilien

• Côte d'Azur (Nizza, Antibes, Cannes) – nahezu das ganze Jahr über Nachfrage aufgrund von Urlaubs- und Geschäftsreisen, aber zu den höchsten Einreisepreisen des Landes

• Sekundärstädte (Lyon, Bordeaux, Nantes) – niedrigere Einstiegspreise, bescheidenere Renditen, aber starke inländische Mietliquidität und geringere saisonale Konzentration

Die Regulierungsschicht

Regeln für die kurzfristige Vermietung werden auf kommunaler Ebene festgelegt, und insbesondere in Paris ist die kurzfristige Vermietung eines Hauptwohnsitzes auf 120 Nächte pro Jahr begrenzt, wobei für Zweitwohnsitze und nicht vom Eigentümer bewohnte Einheiten strengere Nutzungsänderungsregeln gelten. Auch außerhalb von Paris variieren die Regeln je nach Gemeinde. Bestätigen Sie immer die aktuellen lokalen Registrierungs- und Nutzungsänderungsanforderungen, bevor Sie davon ausgehen, dass eine Immobilie frei gelistet werden kann, und betrachten Sie diesen Artikel als Ausgangspunkt und nicht als Ersatz für die Beratung durch einen französischen Notar oder Buchhalter.

Terrivio modelliert französische Anschaffungskosten, beide BIC-Regime und prélèvements sociaux automatisch für jede französische Notierung, sodass Sie das Bild nach Steuern sehen können, bevor Sie entscheiden, welche Struktur zu Ihrer Situation passt.