Overdrachtsbelasting in Europa 2026: 13 landen vergeleken

De vraagprijs is niet wat u betaalt. In Europa loopt het verschil tussen vraagprijs en totale aankoopkosten van minder dan 2% in Tsjechië tot meer dan 15% in België, en dat verschil bestaat bijna volledig uit belasting. Dit is de landenvergelijking voor 2026 die we binnen Terrivio gebruiken, met het effectieve all-in percentage dat beleggers moeten begroten voor een bestaande woning die als belegging wordt gekocht.

De vergelijking, van goedkoop naar duur

• Tsjechië — ≈1–2%. De verkrijgingsbelasting is in 2020 afgeschaft. Alleen kadasterkosten (~€100) en juridische kosten resteren.

• Denemarken — ≈1%. Registratiekosten van 0,6% + DKK 1.850; de verkoper betaalt de makelaar. Niet-EU-kopers hebben toestemming van het ministerie van Justitie nodig voor vakantiewoningen.

• Zwitserland — 1–5%. Kantonnale overdrachtsbelasting van 0% (Zürich, Schwyz) tot 3,3% (Neuchâtel), plus 0,5–1% notaris en register. De Lex Koller beperkt buitenlandse aankopen tot aangewezen toeristische zones.

• Oostenrijk — ≈10%. 3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% kadaster, ~3% + btw makelaar, 1–2% juridisch.

• Duitsland — 8–12%. Grunderwerbsteuer van 3,5% (Beieren) tot 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Sleeswijk-Holstein, Thüringen), ~2% notaris en register, makelaar 3–3,57% voor de koper waar gedeeld.

• Frankrijk — 7–8% bestaand, 2–3% nieuwbouw. Droits de mutation ~5,8% in de meeste departementen plus notariskosten; makelaarskosten zitten meestal in de prijs.

• Portugal — 6–9%. IMT progressief tot 7,5% op tweede woningen (8% vast bij offshore-eigendom), 0,8% zegelrecht, ~1% notaris en register.

• Nederland — ≈9–10%. Overdrachtsbelasting 8% op niet-zelfbewoonde woningen vanaf 1 januari 2026 (was 10,4%), notaris €1.500–3.000, optioneel aankoopmakelaar 1–1,5%.

• Luxemburg — 7–10%. 6% registratierecht + 1% overschrijvingsrecht, plus 1–2% notaris; de stad Luxemburg heft 3% gemeentelijke opcentiemen extra.

• Italië — 4–12% afhankelijk van de grondslag. 9% registratiebelasting over de kadastrale waarde (vaak 30–50% onder de marktwaarde) voor tweede woningen; 10% btw op nieuwbouw; ~2–3% notaris; 3% + btw makelaar.

• Spanje — 8–14%. ITP 6% (Madrid) tot 10% (Catalonië, Valencia) of 8–13% (Balearen) op bestaande bouw; 10% btw + 1,5% AJD op nieuwbouw; ~1% notaris en register.

• Verenigd Koninkrijk — 5–17%. SDLT-schijven plus 5% toeslag voor extra woningen en nog 2% voor niet-ingezetenen; Schotland heft 8% ADS. Juridische en bouwkundige kosten ~1%.

• België — 13–16%. Registratierechten 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië, Brussel) voor beleggingswoningen, plus 1–2% notaris en vaste registratiekosten.

Waarom de grondslag even belangrijk is als het tarief

De 9% van Italië klinkt hoog, maar geldt over de kadastrale waarde, die bij oudere woningen een fractie van de betaalde prijs kan zijn — een appartement aan het Gardameer van €300.000 kan een kadastrale waarde van €120.000 hebben en dus €10.800 registratiebelasting (3,6% effectief). De Spaanse ITP geldt daarentegen over de hoogste van de koopprijs of de referentiewaarde van de fiscus (valor de referencia), die boven uw onderhandelde prijs kan liggen. Vraag altijd over welke grondslag de belasting wordt geheven.

Verlaagde tarieven die beleggers zelden helpen

De meeste verlaagde tarieven — het Nederlandse 2%-tarief voor eigenaar-bewoners, het Italiaanse 2% prima casa-tarief, de Belgische 2–3% voor een enige eigen woning, het Franse nieuwbouwregime — vereisen dat u zelf in de woning woont. Kopers van vakantiewoningen en verhuurpanden moeten het volledige beleggerstarief doorrekenen. De uitzonderingen die het kennen waard zijn: de Portugese IMT-vrijstelling voor stedelijke renovatieprojecten en de Oostenrijkse btw-aftrek op toeristische verhuureenheden.

Wat dit met uw rendement doet

Een woning met €18.000 NOI op een prijs van €300.000 toont 6,0% rendement op de vraagprijs. Tel 13% aankoopkosten in Catalonië erbij en het werkelijke netto rendement is 5,3%; 15% in Vlaanderen geeft 5,2%; 1,5% in Praag geeft 5,9%. Over een bezitsperiode van tien jaar komt de druk van aankoopkosten in de landen met hoge belasting overeen met circa 0,6–1,3 procentpunt jaarrendement — en u betaalt het vooraf, voor de eerste gast arriveert.

Verkoopkosten zijn de andere helft

Aankoopbelasting is een retourtje. Bij verkoop houdt Spanje 3% in bij niet-ingezetenen en heft het plusvalía municipal; Frankrijk rekent 17,2% sociale heffingen op de winst naast inkomstenbelasting; Portugal belast 50% van de winst progressief (of 28% vast voor niet-ingezetenen); Duitsland stelt winst vrij na tien jaar bezit. Reken beide kanten van de transactie door voor u landen vergelijkt.

Terrivio past voor elke advertentie automatisch de juiste nationale en, waar relevant, regionale overdrachtsbelasting en notariskosten toe, en toont het netto rendement op de totale aankoopkosten in plaats van op de vraagprijs — zodat het getal dat u ziet, het getal is dat u werkelijk verdient.